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COMO DEVEM COMUNICAR O SENHORIO E O INQUILINO?

As comunicações entre as partes no âmbito de um contrato de arrendamento devem ser feitas por escrito, através de comunicação postal ou presencial, para o endereço postal convencionado, local arrendado ou endereço constante do contrato. Existem no entanto algumas particularidades, de que valerá a pena tomar nota:

Comunicação postal
As comunicações legalmente exigíveis entre o senhorio, o arrendatário e o eventual fiador relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção para o declaratário.

Endereço postal
As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
 As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.
Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.

Sendo vários os senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber. Na falta da designação, o arrendatário dirige as suas comunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço do remetente.

 Sendo vários os arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida ao que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário. Se esta comunicação visar a transição para o NRAU e a atualização de renda ou se integrar título para o pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, a comunicação é dirigida a todos os arrendatários. Se existirem várias comunicações de conteúdo diverso, seja por parte dos titulares da posição de senhorio, seja por parte dos titulares da posição de arrendatário, o seu valor jurídico equivale ao silêncio, isto é, não produzem quaisquer efeitos.

Se a posição do senhorio ou do arrendatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação é dirigida ao cabeça de casal, salvo indicação de outro representante.

Comunicações escritas entregues em mão 
 O escrito assinado pelo declarante pode ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.

Cartas devolvidas
As cartas podem ser devolvidas se destinatário se recusar a recebê-la, não ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais ou ainda quando o aviso de receção seja assinado por pessoa diferente do destinatário. Em qualquer destas hipóteses, considera-se em regra que a comunicação foi realizada.

Se a carta devolvida visar a transição de arrendamentos vinculísticos para o NRAU, com a atualização de renda, ou se as comunicações integrarem títulos para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo - salvo se houver domicílio convencionado, situação em que se aplica a regra geral – se o destinatário da comunicação recusar a assinatura do original ou a receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou o agente de execução lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à certificação da ocorrência.

Caso não seja possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado, e, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.

Situação especial dos cônjuges
É legalmente imposto aos cônjuges o dever de coabitação e, para o cumprir, determina-se que estes devem escolher de comum acordo a residência da família, atendendo, nomeadamente, às exigências da sua vida profissional e aos interesses dos filhos, se os houver, procurando-se salvaguardar a unidade da vida familiar. É neste contexto que surge a noção de casa de morada de família. Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações do senhorio devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges. As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos cônjuges. Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os cônjuges as comunicações que possam interferir com a subsistência da casa de morada de família, por poderem pôr fim ao arrendamento. Esta última norma resulta, em última análise, da necessidade de evitar que, em situações de conflito conjugal, um dos cônjuges possa abandonar a casa de morada de família e entregar a mesma ao senhorio, pondo em risco o outro cônjuge e os filhos do casal, para além de outras pessoas que vivam legalmente no locado. 

Referências: Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação da Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro): artigos 9.º a 12.º; artigos 1084.º, n.º 2, 1103.º, 1682.º-B do Código Civil

MENSAGENS POPULARES

O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário.

A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor.

O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal.

Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma empresa, …

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

Uma nota de culpa enquadra-se geralmente no âmbito de um procedimento disciplinar iniciado pelo empregador por violação do contrato de trabalho.
No procedimento disciplinar poderemos distinguir 5 fases distintas: inquérito; nota de culpa, diligências probatórias; comunicações e decisão final.

Inquérito
O inquérito consiste num procedimento prévio com vista a apurar se o trabalhador teve algum comportamento susceptível de integrar o conceito de "justa causa" (desobediência ilegítima a ordens, provocação repetida de conflitos, apresentação de falsas declarações relativas a justificações falsas....). Este procedimento é necessário para fundamentar a nota de culpa e deverá ser iniciado e conduzido de forma diligente. Não devem mediar mais de 30 dias entre a suspeita de existência de comportamentos irregulares e o início do inquérito, nem entre a sua conclusão e a notificação da nota de culpa.

Nota de culpa
Concluindo que existem fortes indícios de infracção o empregador comunica a…

VENDI UM IMÓVEL, TENHO QUE PAGAR MAIS-VALIAS?

Mais-valias são os ganhos resultantes da venda de um bem económico, que não decorrem de uma atividade especialmente destinada à sua obtenção, situando-se portanto fora de uma atividade empresarial ou profissional.

Tudo o que gera rendimento está sujeito a tributação e as mais-valias não são exceção, dado o princípio da capacidade contributiva. Exemplificando e simplificando, se porventura comprou um bem imóvel (depois de 1 de janeiro de 1989), por, suponhamos, €150.000, e se o vendeu depois por 200.000€, a mais-valia seria de 50.000€. O valor sujeito a tributação, se não existisse mais nada a deduzir, corresponderia a 50% dessa cifra, ou seja a 25.000€, a que seria aplicável uma taxa geral de IRS que poderia variar, consoante o rendimento, entre 14,50% e 48%. Mas poderemos ainda deduzir as menos-valias que são os encargos relacionados com valorização do imóvel e as despesas relacionados com a sua venda.

O ganho sujeito a IRS a título de mais-valias é assim o saldo entre as mais-valias…

OS BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989 ESTÃO ISENTOS DE MAIS-VALIAS?

Sim, estão isentos de tributação de mais-valias os bens adquiridos anteriormente a 1 de janeiro de 1989. Esta data corresponde à da entrada em vigor do Código de IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. Para evitar a retroatividade fiscal estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões seria necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei e não antes.

Assim, sobre o ganho obtido na alienação de um imóvel do património pessoal de uma pessoa singular, cuja aquisição tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Código do IRS, não incide Imposto sobre o rendimento de Pessoas Singulares. Não obstante, ainda que isento, o sujeito passivo tem de declarar a operação, com os respetivos valores, no Anexo G1 do Mod.3 do IRS respeitante ao ano da operação.

Já não será assim se o imóvel tiver sido adquirido em vários momentos após 1 de Janeiro de 1989. Nesse caso, há que analisar cuidadososamente cada um dos momentos d…

QUEM RESPONDE PELAS DÍVIDAS DO CASAL?

Pelas dívidas do casal podem responder os bens de ambos os cônjuges, ou apenas os bens daquele que esteja na sua origem. Tudo depende do regime de bens do casamento e do tipo de dívida.

O casamento, como comunhão de vida, é composto por uma vertente pessoal e uma vertente patrimonial.

Pela componente pessoal, a comunhão de vida concretiza-se pela recíproca vinculação aos deveres de respeito, fidelidade, coabitação, cooperação e assistência. Esta é a essência do casamento.

Mas existe também a componente patrimonial da comunhão. É essa comunhão patrimonial - a sua existência ou inexistência - que poderá determinar a possibilidade de administração dos bens comuns e, em circunstâncias excepcionais, dos bens próprios do outro, e um regime de solidariedade pelas dívidas comuns do casal.

Vejamos mais de perto todas estas circunstâncias.

Bens próprios e bens comuns
O amor é inerente à condição humana. Já o casamento por amor, como pressuposto da união conjugal, tal como hoje o concebemos…