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O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário.

A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor.

O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal.

Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma empresa, em regra, existe uma isenção legal de IMT).

Aquisição do bem pelo credor nos processos de execução

O credor pode adquirir o bem penhorado. Tem ao seu alcance duas possibilidades para o fazer: mediante proposta (em carta fechada, leilão ou negociação particular) ou mediante requerimento de adjudicação.[v. sobre venda executiva aqui]

Na venda mediante proposta em carta fechada o credor poderá, tal como qualquer interessado, entregar, dentro do prazo estabelecido, um envelope com respectiva proposta na secretaria do tribunal, podendo beneficiar do regime de dispensa de depósito.

A par da modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, existe a possibilidade de adjudicação pelo próprio credor. A distinção entre aquisição por proposta em carta fechada e adjudicação, é feita pela qualidade do adquirente dos bens penhorados. Enquanto na venda executiva qualquer proponente pode adquirir o bem, na adjudicação, apenas podem adquirir o exequente ou um credor reclamante.

Anulação da venda

Em determinadas circunstâncias a venda poderá ser anulada a pedido de algum interessado.
Os fundamentos podem consistir no exercício do direito de remição, direito de preferência ou  na omissão de formalidades essenciais.

Quanto ao direito de remição, este define-se por ser um direito de preferência qualificado. É uma preferência legal de formação processual que tem por finalidade a proteção do património familiar, evitando a saída dos bens "familiares" da família do executado.
Mediante o exercício do direito de remição, o cônjuge, descendente ou ascendente do executado têm, sem dependência de qualquer notificação, o direito de adquirir os bens adjudicados ou vendidos pelo preço oferecido por qualquer proponente.
O exercício do direito de remição é, no entanto, limitado temporalmente: só poderá ser exercido até ser proferido o despacho de adjudicação de bens.

Já o exercício do direito de preferência, pode ter lugar mesmo depois da adjudicação do bem ao adquirente, colocando em causa a aquisição do bem, mesmo que já tenha sido registado.
Existem três tipos de preferências: as legais, as convencionais com eficácia real e as convencionais com eficácia meramente obrigacional. Apenas as preferências legais e reais são suscetíveis de serem oponíveis à execução. Exemplo de uma preferência convencional dotada de eficácia real é a existência de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real. Exemplo de uma preferência legal é a existência de um arrendatário do prédio urbano, do comproprietário, ou do proprietário do prédio rústico confinante ou serviente. Mas é importante que conste do registo, de outro modo poderá ser desconsiderada.
O dever de notificar os preferentes determina que a sua omissão ou frustração lhes permita a possibilidade de avançar com uma ação de preferência. Tal significa que a aquisição feita por adjudicação ou por venda pode ser impugnada por ação de preferência proposta no prazo de 6 meses sobre a data do conhecimento dos elementos essenciais daquela alienação executiva.
O direito do exequente/credor estará no entanto assegurado na medida em que é requisito da ação de preferência o depósito prévio do preço e das despesas da compra. Caso o preferente vença a ação de preferência, substituir-se-á ao exequente/credor, sendo a este pago o valor que despendeu. Ou seja, o exequente perderá o bem, mas ser-lhe-á pago o valor por que o adquiriu.

O papel do agente de execução nos processos de execução comum

Nas ações executivas, a competência para a prática dos atos relativos à venda executiva pertence ao agente de execução. Entre outras, neste âmbito, são as seguintes as suas funções:
- Escolher a modalidade de venda;
- Fixar o valor base dos bens a vender e fixar lotes deles;
- Publicitar a venda;
- Notificar os preferentes, os executados, o exequente e os credores reclamantes;
- Lavrar o auto de abertura e aceitação de propostas;
- Adjudicar bens ao proponente ou preferente;
- Liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente que não deposite o preço;
- Comunicar a venda dos bens ao conservador do registo predial competente e  comunicar a extinção da execução.

A venda poderá ser anulada com fundamento em ações ou omissões do agente de execução que se mostrem essenciais à transparência da venda. Uma dessas situações, e a mais comum, é a omissão de notificação dos preferentes ou omissão de publicidade do ato.

Quem pode estar presente no ato da venda

Na venda executiva existem regras próprias para a abertura, licitação, sorteio, e aceitação das propostas. A fiscalização do cumprimento dessas regras pressupõe a presença no ato por parte dos interessados. Por isso, o direito de assistência é conferido ao exequente, executado, reclamantes com garantia sobre os bens a vender e a todos os proponentes. O direito assistência, porém, perdeu alguma importância com a existência dos leilões online, por onde passa atualmente a generalidade das vendas judiciais.

MENSAGENS POPULARES

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

Uma nota de culpa enquadra-se geralmente no âmbito de um procedimento disciplinar iniciado pelo empregador por violação do contrato de trabalho.
No procedimento disciplinar poderemos distinguir 5 fases distintas: inquérito; nota de culpa, diligências probatórias; comunicações e decisão final.

Inquérito
O inquérito consiste num procedimento prévio com vista a apurar se o trabalhador teve algum comportamento susceptível de integrar o conceito de "justa causa" (desobediência ilegítima a ordens, provocação repetida de conflitos, apresentação de falsas declarações relativas a justificações falsas....). Este procedimento é necessário para fundamentar a nota de culpa e deverá ser iniciado e conduzido de forma diligente. Não devem mediar mais de 30 dias entre a suspeita de existência de comportamentos irregulares e o início do inquérito, nem entre a sua conclusão e a notificação da nota de culpa.

Nota de culpa
Concluindo que existem fortes indícios de infracção o empregador comunica a…

QUEM RESPONDE PELAS DÍVIDAS DO CASAL?

Pelas dívidas do casal podem responder os bens de ambos os cônjuges, ou apenas os bens daquele que esteja na sua origem. Tudo depende do regime de bens do casamento e do tipo de dívida.

O casamento, como comunhão de vida, é composto por uma vertente pessoal e uma vertente patrimonial.

Pela componente pessoal, a comunhão de vida concretiza-se pela recíproca vinculação aos deveres de respeito, fidelidade, coabitação, cooperação e assistência. Esta é a essência do casamento.

Mas existe também a componente patrimonial da comunhão. É essa comunhão patrimonial - a sua existência ou inexistência - que poderá determinar a possibilidade de administração dos bens comuns e, em circunstâncias excepcionais, dos bens próprios do outro, e um regime de solidariedade pelas dívidas comuns do casal.

Vejamos mais de perto todas estas circunstâncias.

Bens próprios e bens comuns
O amor é inerente à condição humana. Já o casamento por amor, como pressuposto da união conjugal, tal como hoje o concebemos…

VENDI UM IMÓVEL, TENHO QUE PAGAR MAIS-VALIAS?

Mais-valias são os ganhos resultantes da venda de um bem económico, que não decorrem de uma atividade especialmente destinada à sua obtenção, situando-se portanto fora de uma atividade empresarial ou profissional.

Tudo o que gera rendimento está sujeito a tributação e as mais-valias não são exceção, dado o princípio da capacidade contributiva. Exemplificando e simplificando, se porventura comprou um bem imóvel (depois de 1 de janeiro de 1989), por, suponhamos, €150.000, e se o vendeu depois por 200.000€, a mais-valia seria de 50.000€. O valor sujeito a tributação, se não existisse mais nada a deduzir, corresponderia a 50% dessa cifra, ou seja a 25.000€, a que seria aplicável uma taxa geral de IRS que poderia variar, consoante o rendimento, entre 14,50% e 48%. Mas poderemos ainda deduzir as menos-valias que são os encargos relacionados com valorização do imóvel e as despesas relacionados com a sua venda.

O ganho sujeito a IRS a título de mais-valias é assim o saldo entre as mais-valias…

OS BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989 ESTÃO ISENTOS DE MAIS-VALIAS?

Sim, estão isentos de tributação de mais-valias os bens adquiridos anteriormente a 1 de janeiro de 1989. Esta data corresponde à da entrada em vigor do Código de IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. Para evitar a retroatividade fiscal estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões seria necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei e não antes.

Assim, sobre o ganho obtido na alienação de um imóvel do património pessoal de uma pessoa singular, cuja aquisição tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Código do IRS, não incide Imposto sobre o rendimento de Pessoas Singulares. Não obstante, ainda que isento, o sujeito passivo tem de declarar a operação, com os respetivos valores, no Anexo G1 do Mod.3 do IRS respeitante ao ano da operação.

Já não será assim se o imóvel tiver sido adquirido em vários momentos após 1 de Janeiro de 1989. Nesse caso, há que analisar cuidadososamente cada um dos momentos d…