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O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário.

A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor.

O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal.

Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma empresa, em regra, existe uma isenção legal de IMT).

Aquisição do bem por um interessado

Os restantes interessados na aquisição no bem também poderão adquiri-lo mediante mediante proposta em carta fechada, leilão ou negociação particular. Hoje são mais raras as situações de proposta em carta fechada que eram a regra para as vendas de imóveis. Hoje as vendas judiciais ocorrem sobretudo em ambiente digital mediante leilão eletrónico. No leilão eletrónico, existe um valor base, um valor de abertura e um valor de minimo.

O valor base é o que é fixado pelo orgão executivo depois de ouvidas as partes. Corresponde a uma ponderação entre o valor patrimonial tributário efetuada há menos de seis anos e o valor de mercado do bem, no caso dos imóveis, ou só valor de mercado nos restantes casos.

O valor de abertura é metade do valor base.

O valor minino é igual a 85% do valor base do bem.

O bem não é vendido se nenhuma proposta for igual ou superior ao valor mínimo. Neste caso, a venda passa a negociação particular. Nesta modalidade, o bem poderá ser adjudicado mesmo que o valor mais elevado de licitação seja inferior ao valor mínimo. Mas, para o efeito, é necessário que não ocorra oposição do exequente, executado e que juíz concorde. 

Aquisição do bem pelo credor

Nos processos de execução [v. sobre venda executiva aqui], o credor poderá adquirir o bem penhorado. Tem ao seu alcance duas possibilidades para o fazer: mediante proposta (em carta fechada, leilão ou negociação particular) nos mesmos termos que os restantes interessados ou mediante requerimento de adjudicação.

Na venda mediante proposta em carta fechada o credor poderá, tal como qualquer interessado, entregar, dentro do prazo estabelecido, um envelope com respectiva proposta na secretaria do tribunal, podendo beneficiar do regime de dispensa de depósito.
A par da modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, existe a possibilidade de adjudicação pelo próprio credor. A distinção entre aquisição por proposta em carta fechada e adjudicação, é feita pela qualidade do adquirente dos bens penhorados. Enquanto na proposta por carta fechada qualquer proponente pode adquirir o bem, na adjudicação, apenas podem adquirir o exequente ou um credor reclamante.

Anulação da venda

Em determinadas circunstâncias a venda poderá ser anulada a pedido de algum interessado.
Os fundamentos podem consistir no exercício do direito de remição, direito de preferência ou  na omissão de formalidades essenciais.

Quanto ao direito de remição, este define-se por ser um direito de preferência qualificado. É uma preferência legal de formação processual que tem por finalidade a proteção do património familiar, evitando a saída dos bens "familiares" da família do executado.
Mediante o exercício do direito de remição, o cônjuge, descendente ou ascendente do executado têm, sem dependência de qualquer notificação, o direito de adquirir os bens adjudicados ou vendidos pelo preço oferecido por qualquer proponente.
O exercício do direito de remição é, no entanto, limitado temporalmente: só poderá ser exercido até ser proferido o despacho de adjudicação de bens.

Já o exercício do direito de preferência, pode ter lugar mesmo depois da adjudicação do bem ao adquirente, colocando em causa a aquisição do bem, mesmo que já tenha sido registado.
Existem três tipos de preferências: as legais, as convencionais com eficácia real e as convencionais com eficácia meramente obrigacional. Apenas as preferências legais e reais são suscetíveis de serem oponíveis à execução. Exemplo de uma preferência convencional dotada de eficácia real é a existência de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real. Exemplo de uma preferência legal é a existência de um arrendatário do prédio urbano, do comproprietário, ou do proprietário do prédio rústico confinante ou serviente. Mas é importante que conste do registo, de outro modo poderá ser desconsiderada.
O dever de notificar os preferentes determina que a sua omissão ou frustração lhes permita a possibilidade de avançar com uma ação de preferência. Tal significa que a aquisição feita por adjudicação ou por venda pode ser impugnada por ação de preferência proposta no prazo de 6 meses sobre a data do conhecimento dos elementos essenciais daquela alienação executiva.
O direito do exequente/credor estará no entanto assegurado na medida em que é requisito da ação de preferência o depósito prévio do preço e das despesas da compra. Caso o preferente vença a ação de preferência, substituir-se-á ao exequente/credor, sendo a este pago o valor que despendeu. Ou seja, o exequente perderá o bem, mas ser-lhe-á pago o valor por que o adquiriu.

O papel do agente de execução nos processos de execução comum

Nas ações executivas, a competência para a prática dos atos relativos à venda executiva pertence ao agente de execução. Entre outras, neste âmbito, são as seguintes as suas funções:
- Escolher a modalidade de venda;
- Fixar o valor base dos bens a vender e fixar lotes deles;
- Publicitar a venda;
- Notificar os preferentes, os executados, o exequente e os credores reclamantes;
- Lavrar o auto de abertura e aceitação de propostas;
- Adjudicar bens ao proponente ou preferente;
- Liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente que não deposite o preço;
- Comunicar a venda dos bens ao conservador do registo predial competente e  comunicar a extinção da execução.

A venda poderá ser anulada com fundamento em ações ou omissões do agente de execução que se mostrem essenciais à transparência da venda. Uma dessas situações, e a mais comum, é a omissão de notificação dos preferentes ou omissão de publicidade do ato.

Quem pode estar presente no ato da venda

Na venda executiva existem regras próprias para a abertura, licitação, sorteio, e aceitação das propostas. A fiscalização do cumprimento dessas regras pressupõe a presença no ato por parte dos interessados. Por isso, o direito de assistência é conferido ao exequente, executado, reclamantes com garantia sobre os bens a vender e a todos os proponentes. O direito assistência, porém, perdeu alguma importância com a existência dos leilões online, por onde passa atualmente a generalidade das vendas judiciais.

MENSAGENS POPULARES

O QUE SÃO DIUTURNIDADES?

As diuturnidades correspondem a uma prestação pecuniária, de natureza retributiva e com vencimento periódico, devida ao trabalhador, nos termos do contrato ou do IRCT aplicável.

O fundamento para a existência desta remuneração adicional reside na antiguidade do trabalhador. É uma espécie de um prémio, um estimulo por permanecer certo tempo na categoria sem progredir na carreira. É assim uma compensação devida ao trabalhador pela sua permanência na empresa, apesar de continuar na mesma categoria, e satisfaz as suas aspirações ao progresso profissional.

Nem sempre as diuturnidades são devidas. É necessário que o trabalhador permaneça um tempo determinado numa mesma categoria profissional, para passar a ter direito a receber uma determinada percentagem da retribuição e desde que esse tempo não confira a possibilidade de acesso automático à categoria superior.

Quanto à obrigatoriedade e montante ou percentagem devida a titulo de diuturnidades, é necessário que resulte expressamente do co…

OS BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989 ESTÃO ISENTOS DE MAIS-VALIAS?

Sim, estão isentos de tributação de mais-valias os bens adquiridos anteriormente a 1 de janeiro de 1989. Esta data corresponde à da entrada em vigor do Código de IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. Para evitar a retroatividade fiscal estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões seria necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei e não antes.

Assim, sobre o ganho obtido na alienação de um imóvel do património pessoal de uma pessoa singular, cuja aquisição tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Código do IRS, não incide Imposto sobre o rendimento de Pessoas Singulares. Não obstante, ainda que isento, o sujeito passivo tem de declarar a operação, com os respetivos valores, no Anexo G1 do Mod.3 do IRS respeitante ao ano da operação.

Já não será assim se o imóvel tiver sido adquirido em vários momentos após 1 de Janeiro de 1989. Nesse caso, há que analisar cuidadososamente cada um dos momentos d…

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

Uma nota de culpa enquadra-se geralmente no âmbito de um procedimento disciplinar iniciado pelo empregador por violação do contrato de trabalho.
No procedimento disciplinar poderemos distinguir 5 fases distintas: inquérito; nota de culpa, diligências probatórias; comunicações e decisão final.

Inquérito
O inquérito consiste num procedimento prévio com vista a apurar se o trabalhador teve algum comportamento susceptível de integrar o conceito de "justa causa" (desobediência ilegítima a ordens, provocação repetida de conflitos, apresentação de falsas declarações relativas a justificações falsas....). Este procedimento é necessário para fundamentar a nota de culpa e deverá ser iniciado e conduzido de forma diligente. Não devem mediar mais de 30 dias entre a suspeita de existência de comportamentos irregulares e o início do inquérito, nem entre a sua conclusão e a notificação da nota de culpa.

Nota de culpa
Concluindo que existem fortes indícios de infracção o empregador comunica a…

QUERO REFORMAR-ME, COMO DEVO PROCEDER JUNTO DA MINHA ENTIDADE PATRONAL E DA SEGURANÇA SOCIAL?

A reforma de um trabalhador configura uma das causas de caducidade do contrato de trabalho. No entanto, esta não opera de forma automática, a partir do momento em que o trabalhador atinge a sua idade legal de reforma (66 anos e 4 meses). Existem dois tipos de reforma que podem originar a caducidade do contrato de trabalho: reforma por velhice e reforma por invalidez. Oportunamente, na redação deste artigo, ocupar-nos-emos de ambos.

Reforma por velhice

No caso da reforma por velhice de um trabalhador, para que se dê a caducidade do contrato de trabalho é necessário, primeiramente, que este requeira e obtenha uma declaração junto da segurança social, a considerá-lo apto para a reforma. Seguidamente, e após o requerimento dar entrada junto desse organismo, são notificados quer o trabalhador, quer a sua entidade patronal, normalmente num prazo máximo de 50 dias, contados desde a data em que o requerimento deu entrada, operando-se consequentemente, a caducidade do contrato de trabalho, sem…