O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário.

A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor.

O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal.

Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma empresa, em regra, existe uma isenção legal de IMT).

Aquisição do bem por um interessado

Os restantes interessados na aquisição no bem também poderão adquiri-lo mediante mediante proposta em carta fechada, leilão ou negociação particular. Hoje são mais raras as situações de proposta em carta fechada que eram a regra para as vendas de imóveis. Hoje as vendas judiciais ocorrem sobretudo em ambiente digital mediante leilão eletrónico. No leilão eletrónico, existe um valor base, um valor de abertura e um valor de minimo.

O valor base é o que é fixado pelo orgão executivo depois de ouvidas as partes. Corresponde a uma ponderação entre o valor patrimonial tributário efetuada há menos de seis anos e o valor de mercado do bem, no caso dos imóveis, ou só valor de mercado nos restantes casos.

O valor de abertura é metade do valor base.

O valor minino é igual a 85% do valor base do bem.

O bem não é vendido se nenhuma proposta for igual ou superior ao valor mínimo. Neste caso, a venda passa a negociação particular. Nesta modalidade, o bem poderá ser adjudicado mesmo que o valor mais elevado de licitação seja inferior ao valor mínimo. Mas, para o efeito, é necessário que não ocorra oposição do exequente, executado e que juíz concorde. 

Aquisição do bem pelo credor

Nos processos de execução [v. sobre venda executiva aqui], o credor poderá adquirir o bem penhorado. Tem ao seu alcance duas possibilidades para o fazer: mediante proposta (em carta fechada, leilão ou negociação particular) nos mesmos termos que os restantes interessados ou mediante requerimento de adjudicação.

Na venda mediante proposta em carta fechada o credor poderá, tal como qualquer interessado, entregar, dentro do prazo estabelecido, um envelope com respectiva proposta na secretaria do tribunal, podendo beneficiar do regime de dispensa de depósito.
A par da modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, existe a possibilidade de adjudicação pelo próprio credor. A distinção entre aquisição por proposta em carta fechada e adjudicação, é feita pela qualidade do adquirente dos bens penhorados. Enquanto na proposta por carta fechada qualquer proponente pode adquirir o bem, na adjudicação, apenas podem adquirir o exequente ou um credor reclamante.

Anulação da venda

Em determinadas circunstâncias a venda poderá ser anulada a pedido de algum interessado.
Os fundamentos podem consistir no exercício do direito de remição, direito de preferência ou  na omissão de formalidades essenciais.

Quanto ao direito de remição, este define-se por ser um direito de preferência qualificado. É uma preferência legal de formação processual que tem por finalidade a proteção do património familiar, evitando a saída dos bens "familiares" da família do executado.
Mediante o exercício do direito de remição, o cônjuge, descendente ou ascendente do executado têm, sem dependência de qualquer notificação, o direito de adquirir os bens adjudicados ou vendidos pelo preço oferecido por qualquer proponente.
O exercício do direito de remição é, no entanto, limitado temporalmente: só poderá ser exercido até ser proferido o despacho de adjudicação de bens.

Já o exercício do direito de preferência, pode ter lugar mesmo depois da adjudicação do bem ao adquirente, colocando em causa a aquisição do bem, mesmo que já tenha sido registado.
Existem três tipos de preferências: as legais, as convencionais com eficácia real e as convencionais com eficácia meramente obrigacional. Apenas as preferências legais e reais são suscetíveis de serem oponíveis à execução. Exemplo de uma preferência convencional dotada de eficácia real é a existência de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real. Exemplo de uma preferência legal é a existência de um arrendatário do prédio urbano, do comproprietário, ou do proprietário do prédio rústico confinante ou serviente. Mas é importante que conste do registo, de outro modo poderá ser desconsiderada.
O dever de notificar os preferentes determina que a sua omissão ou frustração lhes permita a possibilidade de avançar com uma ação de preferência. Tal significa que a aquisição feita por adjudicação ou por venda pode ser impugnada por ação de preferência proposta no prazo de 6 meses sobre a data do conhecimento dos elementos essenciais daquela alienação executiva.
O direito do exequente/credor estará no entanto assegurado na medida em que é requisito da ação de preferência o depósito prévio do preço e das despesas da compra. Caso o preferente vença a ação de preferência, substituir-se-á ao exequente/credor, sendo a este pago o valor que despendeu. Ou seja, o exequente perderá o bem, mas ser-lhe-á pago o valor por que o adquiriu.

O papel do agente de execução nos processos de execução comum

Nas ações executivas, a competência para a prática dos atos relativos à venda executiva pertence ao agente de execução. Entre outras, neste âmbito, são as seguintes as suas funções:
- Escolher a modalidade de venda;
- Fixar o valor base dos bens a vender e fixar lotes deles;
- Publicitar a venda;
- Notificar os preferentes, os executados, o exequente e os credores reclamantes;
- Lavrar o auto de abertura e aceitação de propostas;
- Adjudicar bens ao proponente ou preferente;
- Liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente que não deposite o preço;
- Comunicar a venda dos bens ao conservador do registo predial competente e  comunicar a extinção da execução.

A venda poderá ser anulada com fundamento em ações ou omissões do agente de execução que se mostrem essenciais à transparência da venda. Uma dessas situações, e a mais comum, é a omissão de notificação dos preferentes ou omissão de publicidade do ato.

Quem pode estar presente no ato da venda

Na venda executiva existem regras próprias para a abertura, licitação, sorteio, e aceitação das propostas. A fiscalização do cumprimento dessas regras pressupõe a presença no ato por parte dos interessados. Por isso, o direito de assistência é conferido ao exequente, executado, reclamantes com garantia sobre os bens a vender e a todos os proponentes. O direito assistência, porém, perdeu alguma importância com a existência dos leilões online, por onde passa atualmente a generalidade das vendas judiciais.

ARTIGOS MAIS LIDOS NO ÚLTIMO ANO

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

OS BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989 ESTÃO ISENTOS DE MAIS-VALIAS?

O QUE É UM CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA?

O QUE É UM CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO EM PARTICIPAÇÃO?

COMO SE FAZ PARA PEDIR HOMOGAÇÃO DE ACORDO DE RESPONSABILIDADES PARENTAIS?

O QUE É UMA PARTILHA EM VIDA?