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VENDI UM IMÓVEL, TENHO QUE PAGAR MAIS-VALIAS?

Mais-valias são os ganhos resultantes da venda de um bem económico, que não decorrem de uma atividade especialmente destinada à sua obtenção, situando-se portanto fora de uma atividade empresarial ou profissional.

Tudo o que gera rendimento está sujeito a tributação e as mais-valias não são exceção, dado o princípio da capacidade contributiva. Exemplificando e simplificando, se porventura comprou um bem imóvel (depois de 1 de janeiro de 1989), por, suponhamos, €150.000, e se o vendeu depois por 200.000€, a mais-valia seria de 50.000€. O valor sujeito a tributação, se não existisse mais nada a deduzir, corresponderia a 50% dessa cifra, ou seja a 25.000€, a que seria aplicável uma taxa geral de IRS que poderia variar, consoante o rendimento, entre 14,50% e 48%. Mas poderemos ainda deduzir as menos-valias que são os encargos relacionados com valorização do imóvel e as despesas relacionados com a sua venda.

O ganho sujeito a IRS a título de mais-valias é assim o saldo entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no ano, juntamente com as correções monetárias que possam ser feitas, a que se aplica depois a respetiva taxa que permite apurar o imposto devido. A boa notícia é que se ocorrer reinvestimento na compra de outro imóvel, desde que estejam preenchidos determinados requisitos, é possível que não tenha que pagar tão indigesto imposto.

Vejamos um pouco mais de perto, o que considera o Fisco como valor de compra e de venda, encargos com a valorização do imóvel e reinvestimento.

Valor de compra
No cálculo da mais-valia imobiliária, o valor de compra é atualizado de acordo com coeficientes de correção monetária. Há que atender à depreciação do valor real da moeda em resultado da inflação. Deste modo, sempre que entre a data da aquisição e da venda tenham decorrido mais de 24 meses, o valor da aquisição é atualizado mediante a aplicação de coeficientes legais aprovados por portaria.

Valor da venda
O valor da realização é o valor da venda. Para efeitos de tributação, o valor a considerar é o mesmo que foi considerado para o pagamento do IMT.

Encargos com a valorização do imóvel
Adicionalmente, são dedutíveis todos os encargos efetuados com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos (por exemplo: obras, devidamente documentadas e respetivas faturas de pagamento).

Comissão paga ao mediador imobiliário
A comissão paga a uma imobiliária pode ser deduzida, já que é uma despesa relacionada com a venda do bem. No passado ocorreram dúvidas sobre se esta despesas seria dedutível. Mas, neste momento, a possibilidade de dedução desta despesa é pacífica. A AT emitiu uma informação vinculativa em que, expressamente, admite a utilização dos custos com mediação imobiliária no cálculo de mais-valias em sede de IRS.

Reinvestimento com habitação própria e permanente
No caso de vender um imóvel que era a sua habitação propria e permanente e comprar outro com o mesmo fim existem boas notícias. As mais-valias podem ser excluídas de tributação. Este reinvestimento deverá ser feito no prazo de 36 meses após a venda do imóvel ou 24 meses anteriormente a essa venda, se a compra do novo imóvel foi efetuada antes da respetiva venda. Neste caso, ao valor da realização, há que deduzir a amortização de eventual empréstimo.

Podem também ser excluídos da tributação o reinvestimento na aquisição da propriedade de terreno para a construção de outro imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino. O imóvel em questão poderá situar-se em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, desde que, neste último, exista intercâmbio de informação em matéria fiscal.

Tratando-se de aquisição de outro imóvel, o mesmo terá que ser afetado à habitação no prazo máximo de 12 meses após o reinvestimento. Nas outras situações, é necessário que seja requerida a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações até 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do 5.º ano seguinte ao da realização.

Situações especiais
Se o imóvel for adquirido a titulo gratuito, o valor da aquisição será o que serviria para a liquidação do imposto de selo.

Se se tratar de um imóvel que tenha sito construído, o valor da aquisição corresponde ao valor patrimonial, apurado segundo as regras do IMI ou a soma do terreno e dos custos de construção, se superior.

Se o imóvel tiver sido adquirido por doação isenta de imposto de selo, o valor de aquisição será o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.

Declaração de mais-valias
As mais-valias são declaradas no IRS nos anexos G e G1 do Modelo 3. Mesmo que as mais-valias não sejam tributadas, ainda assim, terão que ser declaradas. Por conseguinte é sempre necessário manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda.

Assim, respondendo à questão se terá que pagar ou não mais-valias, depende das mais-valias realizadas e se ocorreu ou não reinvestimento nos termos legais.

Referências: Art. 10.º/1/b, 10.º/5.º, 43.º/1 e 2, 44.º/1/f, 45.º/3, 50.º, 46.º, 51.º/a) e b) do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).

MENSAGENS POPULARES

O QUE É UM CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO EM PARTICIPAÇÃO

Um contrato de associação em participação traduz-se na associação de uma pessoa (associado) a uma actividade económica exercida por outra pessoa (associante). O associado fica a participar nos lucros ou nos lucros e perdas que desse exercício resultarem para o associante.

Associado, é a pessoa interessada que financia uma determinada actividade ou negócio; associante, é a pessoa que exerce a actividade económica, aquele que actua e a quem compete a gestão.

A função deste tipo de contrato é angariar meios ou garantir a actividade económica do associante, constituindo um modo rápido e simples de obter financiamento de médio prazo. O que torna a figura interessante é justamente o facto de o associante se financiar e manter o controlo da sua actividade e o associado manter-se como uma espécie de sócio oculto.

É necessário sempre um contrato que estabelece os termos e condições da participação, designadamente o montante da participação, se apenas repartição de resultados ou também particip…

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

Uma nota de culpa enquadra-se geralmente no âmbito de um procedimento disciplinar iniciado pelo empregador por violação do contrato de trabalho.
No procedimento disciplinar poderemos distinguir 5 fases distintas: inquérito; nota de culpa, diligências probatórias; comunicações e decisão final.

Inquérito
O inquérito consiste num procedimento prévio com vista a apurar se o trabalhador teve algum comportamento susceptível de integrar o conceito de "justa causa" (desobediência ilegítima a ordens, provocação repetida de conflitos, apresentação de falsas declarações relativas a justificações falsas....). Este procedimento é necessário para fundamentar a nota de culpa e deverá ser iniciado e conduzido de forma diligente. Não devem mediar mais de 30 dias entre a suspeita de existência de comportamentos irregulares e o início do inquérito, nem entre a sua conclusão e a notificação da nota de culpa.

Nota de culpa
Concluindo que existem fortes indícios de infracção o empregador comunica a…

O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário.

A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor.

O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal.

Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma empresa, …

O QUE SÃO DIUTURNIDADES?

As diuturnidades correspondem a uma prestação pecuniária, de natureza retributiva e com vencimento periódico, devida ao trabalhador, nos termos do contrato ou do IRCT aplicável.

O fundamento para a existência desta remuneração adicional reside na antiguidade do trabalhador. É uma espécie de um prémio, um estimulo por permanecer certo tempo na categoria sem progredir na carreira. É assim uma compensação devida ao trabalhador pela sua permanência na empresa, apesar de continuar na mesma categoria, e satisfaz as suas aspirações ao progresso profissional.

Nem sempre as diuturnidades são devidas. É necessário que o trabalhador permaneça um tempo determinado numa mesma categoria profissional, para passar a ter direito a receber uma determinada percentagem da retribuição e desde que esse tempo não confira a possibilidade de acesso automático à categoria superior.

Quanto à obrigatoriedade e montante ou percentagem devida a titulo de diuturnidades, é necessário que resulte expressamente do co…

O QUE É A ANTECIPAÇÃO DAS RENDAS?

A antecipação de rendas consiste no pagamento adiantado de uma ou mais rendas por referência ao mês em que o imóvel é usado.

Em Portugal, é prática corrente o pagamento de duas rendas quando se celebra um contrato de arrendamento urbano. Isso significa que num contrato normal existe sempre pelo menos a antecipação de uma renda. Por exemplo, num contrato que entre em vigor em 1 de janeiro, são entregues as rendas de janeiro e de fevereiro. No dia 1 de fevereiro, vence a renda de março e assim sucessivamente.

A lei permite ainda a possibilidade de o senhorio e o arrendatário acordarem o pagamento trimestral, antecipando assim três meses de renda. Mas é o máximo de antecipação que poderá ser feito, não tendo atualmente cabimento legal o pagamento semestral no âmbito dos arrendamentos para habitação.

Poderá ainda ser pedida uma caução de um, dois ou mais meses de renda. Mas tal não é uma antecipação de rendas, uma vez que se destina apenas a garantir o cumprimento pontual, e terá que ser …