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VENDI UM IMÓVEL, TENHO QUE PAGAR MAIS-VALIAS?

Mais-valias são os ganhos resultantes da venda de um bem económico, que não decorrem de uma atividade especialmente destinada à sua obtenção, situando-se portanto fora de uma atividade empresarial ou profissional.

Tudo o que gera rendimento está sujeito a tributação e as mais-valias não são exceção, dado o princípio da capacidade contributiva. Exemplificando e simplificando, se porventura comprou um bem imóvel (depois de 1 de janeiro de 1989), por, suponhamos, €150.000, e se o vendeu depois por 200.000€, a mais-valia seria de 50.000€. O valor sujeito a tributação, se não existisse mais nada a deduzir, corresponderia a 50% dessa cifra, ou seja a 25.000€, a que seria aplicável uma taxa geral de IRS que poderia variar, consoante o rendimento, entre 14,50% e 48%. Mas poderemos ainda deduzir as menos-valias que são os encargos relacionados com valorização do imóvel e as despesas relacionados com a sua venda.

O ganho sujeito a IRS a título de mais-valias é assim o saldo entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no ano, juntamente com as correções monetárias que possam ser feitas, a que se aplica depois a respetiva taxa que permite apurar o imposto devido. A boa notícia é que se ocorrer reinvestimento na compra de outro imóvel, desde que estejam preenchidos determinados requisitos, é possível que não tenha que pagar tão indigesto imposto.

Vejamos um pouco mais de perto, o que considera o Fisco como valor de compra e de venda, encargos com a valorização do imóvel e reinvestimento.

Valor de compra
No cálculo da mais-valia imobiliária, o valor de compra é atualizado de acordo com coeficientes de correção monetária. Há que atender à depreciação do valor real da moeda em resultado da inflação. Deste modo, sempre que entre a data da aquisição e da venda tenham decorrido mais de 24 meses, o valor da aquisição é atualizado mediante a aplicação de coeficientes legais aprovados por portaria.

Valor da venda
O valor da realização é o valor da venda. Para efeitos de tributação, o valor a considerar é o mesmo que foi considerado para o pagamento do IMT.

Encargos com a valorização do imóvel
Adicionalmente, são dedutíveis todos os encargos efetuados com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos (por exemplo: obras, devidamente documentadas e respetivas faturas de pagamento).

Comissão paga ao mediador imobiliário
A comissão paga a uma imobiliária pode ser deduzida, já que é uma despesa relacionada com a venda do bem. No passado ocorreram dúvidas sobre se esta despesas seria dedutível. Mas, neste momento, a possibilidade de dedução desta despesa é pacífica. A AT emitiu uma informação vinculativa em que, expressamente, admite a utilização dos custos com mediação imobiliária no cálculo de mais-valias em sede de IRS.

Reinvestimento com habitação própria e permanente
No caso de vender um imóvel que era a sua habitação propria e permanente e comprar outro com o mesmo fim existem boas notícias. As mais-valias podem ser excluídas de tributação. Este reinvestimento deverá ser feito no prazo de 36 meses após a venda do imóvel ou 24 meses anteriormente a essa venda, se a compra do novo imóvel foi efetuada antes da respetiva venda. Neste caso, ao valor da realização, há que deduzir a amortização de eventual empréstimo.

Podem também ser excluídos da tributação o reinvestimento na aquisição da propriedade de terreno para a construção de outro imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino. O imóvel em questão poderá situar-se em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, desde que, neste último, exista intercâmbio de informação em matéria fiscal.

Tratando-se de aquisição de outro imóvel, o mesmo terá que ser afetado à habitação no prazo máximo de 12 meses após o reinvestimento. Nas outras situações, é necessário que seja requerida a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações até 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do 5.º ano seguinte ao da realização.

Situações especiais
Se o imóvel for adquirido a titulo gratuito, o valor da aquisição será o que serviria para a liquidação do imposto de selo.

Se se tratar de um imóvel que tenha sito construído, o valor da aquisição corresponde ao valor patrimonial, apurado segundo as regras do IMI ou a soma do terreno e dos custos de construção, se superior.

Se o imóvel tiver sido adquirido por doação isenta de imposto de selo, o valor de aquisição será o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.

Declaração de mais-valias
As mais-valias são declaradas no IRS nos anexos G e G1 do Modelo 3. Mesmo que as mais-valias não sejam tributadas, ainda assim, terão que ser declaradas. Por conseguinte é sempre necessário manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda.

Assim, respondendo à questão se terá que pagar ou não mais-valias, depende das mais-valias realizadas e se ocorreu ou não reinvestimento nos termos legais.

Referências: Art. 10.º/1/b, 10.º/5.º, 43.º/1 e 2, 44.º/1/f, 45.º/3, 50.º, 46.º, 51.º/a) e b) do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).

MENSAGENS POPULARES

O QUE É UM CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO EM PARTICIPAÇÃO?

O contrato de associação em participação é um acordo de cooperação entre duas ou mais pessoas ou empresas para benefício de ambas. Uma parte, que exerce ou pretende exercer uma actividade económica (a que chamamos  associante ), associa outra ( associado ) à actividade em causa. Em regra, o acordo é desenhado de maneira a que a pessoa do  associado  contribua com uma prestação de natureza patrimonial, e, em troca, o associante fica a participar nos lucros do negócio, empreendimento, actividade ou empresa. Associante e a ssociado Associante  é a pessoa que exerce a actividade económica, que actua no mercado, a quem compete a gestão e que recebe do  associado  a prestação acordada e a integra no seu património. Associado  é a pessoa que financia a actividade ou negócio, entregando normalmente uma prestação em dinheiro ao associante, embora também possa ser convenciado outro tipo de prestação de carácter patrimonial, ou mesmo outro tipo de prestação a que pode ser atribuído um valor

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

Uma nota de culpa enquadra-se geralmente no âmbito de um procedimento disciplinar iniciado pelo empregador por violação do contrato de trabalho. No procedimento disciplinar poderemos distinguir 5 fases distintas: inquérito; nota de culpa, diligências probatórias; comunicações e decisão final. Inquérito O inquérito consiste num procedimento prévio com vista a apurar se o trabalhador teve algum comportamento susceptível de integrar o conceito de "justa causa" (desobediência ilegítima a ordens, provocação repetida de conflitos, apresentação de falsas declarações relativas a justificações falsas....). Este procedimento é necessário para fundamentar a nota de culpa e deverá ser iniciado e conduzido de forma diligente. Não devem mediar mais de 30 dias entre a suspeita de existência de comportamentos irregulares e o início do inquérito, nem entre a sua conclusão e a notificação da nota de culpa. Nota de culpa Concluindo que existem fortes indícios de infracção o empregador

O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário. A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor . O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal. Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma

O QUE É UM CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Contrato de mediação imobiliária é o contrato pelo qual uma sociedade devidamente autorizada à prática de atos de mediação imobiliária procura, para os seus clientes, destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou o arrendamento dos mesmos, o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis, mediante remuneração, devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.  O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, devendo conter, obrigatoriamente, os seguintes elementos: a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;  b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;  c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com

COMO SE FAZ PARA PEDIR HOMOGAÇÃO DE ACORDO DE RESPONSABILIDADES PARENTAIS?

Para pedir a homologação do acordo de responsabilidades parentais, há que garantir, antes de mais,  que os pais estejam de acordo sobre os seus pontos essenciais. Designadamente, é necessário que exista entendimento sobre o regime da guarda e das visitas, a pensão de alimentos e a comparticipação nas despesas do menor. Depois, há que propor o acordo obtido ao Tribunal competente para efetuar a respetiva homologação. Isso é feito através de um requerimento dirigido ao Juiz. Os requerentes em causa são ambos os progenitores, mesmo que não sejam casados entre si. - Que documentos são necessários? O pedido deve ser instruído com: - O acordo de regulação das responsabilidades parentais subscrito por ambos ou por mandatário com poderes especiais; - A certidão de assento de nascimento da criança a que disser respeito. - A quem é dirigido o pedido? O requerimento é dirigido ao juiz, contendo o pedido genérico de regulação das responsabilidades parentais e como causa de pedir a filiaç