Mais-valias são os ganhos resultantes da venda de um bem económico, que não decorrem de uma atividade especialmente destinada à sua obtenção, situando-se portanto fora de uma atividade empresarial ou profissional.
Tudo o que gera rendimento está sujeito a tributação e as mais-valias não são exceção, dado o princípio da capacidade contributiva. Exemplificando e simplificando, se porventura comprou um bem imóvel (depois de 1 de janeiro de 1989), por, suponhamos, €150.000, e se o vendeu depois por 200.000€, a mais-valia seria de 50.000€. O valor sujeito a tributação, se não existisse mais nada a deduzir, corresponderia a 50% dessa cifra, ou seja a 25.000€, a que seria aplicável uma taxa geral de IRS que poderia variar, consoante o rendimento, entre 14,50% e 48%. Mas poderemos ainda deduzir as menos-valias que são os encargos relacionados com valorização do imóvel e as despesas relacionados com a sua venda.
O ganho sujeito a IRS a título de mais-valias é assim o saldo entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no ano, juntamente com as correções monetárias que possam ser feitas, a que se aplica depois a respetiva taxa que permite apurar o imposto devido. A boa notícia é que se ocorrer reinvestimento na compra de outro imóvel, desde que estejam preenchidos determinados requisitos, é possível que não tenha que pagar tão indigesto imposto.
Vejamos um pouco mais de perto, o que considera o Fisco como valor de compra e de venda, encargos com a valorização do imóvel e reinvestimento.
Valor de compra
No cálculo da mais-valia imobiliária, o valor de compra é atualizado de acordo com coeficientes de correção monetária. Há que atender à depreciação do valor real da moeda em resultado da inflação. Deste modo, sempre que entre a data da aquisição e da venda tenham decorrido mais de 24 meses, o valor da aquisição é atualizado mediante a aplicação de coeficientes legais aprovados por portaria.
Valor da venda
O valor da realização é o valor da venda. Para efeitos de tributação, o valor a considerar é o mesmo que foi considerado para o pagamento do IMT.
Encargos com a valorização do imóvel
Adicionalmente, são dedutíveis todos os encargos efetuados com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos (por exemplo: obras, devidamente documentadas e respetivas faturas de pagamento).
Comissão paga ao mediador imobiliário
A comissão paga a uma imobiliária pode ser deduzida, já que é uma despesa relacionada com a venda do bem. No passado ocorreram dúvidas sobre se esta despesas seria dedutível. Mas, neste momento, a possibilidade de dedução desta despesa é pacífica. A AT emitiu uma informação vinculativa em que, expressamente, admite a utilização dos custos com mediação imobiliária no cálculo de mais-valias em sede de IRS.
Reinvestimento com habitação própria e permanente
No caso de vender um imóvel que era a sua habitação propria e permanente e comprar outro com o mesmo fim existem boas notícias. As mais-valias podem ser excluídas de tributação. Este reinvestimento deverá ser feito no prazo de 36 meses após a venda do imóvel ou 24 meses anteriormente a essa venda, se a compra do novo imóvel foi efetuada antes da respetiva venda. Neste caso, ao valor da realização, há que deduzir a amortização de eventual empréstimo.
Podem também ser excluídos da tributação o reinvestimento na aquisição da propriedade de terreno para a construção de outro imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino. O imóvel em questão poderá situar-se em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, desde que, neste último, exista intercâmbio de informação em matéria fiscal.
Tratando-se de aquisição de outro imóvel, o mesmo terá que ser afetado à habitação no prazo máximo de 12 meses após o reinvestimento. Nas outras situações, é necessário que seja requerida a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações até 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do 5.º ano seguinte ao da realização.
Situações especiais
Se o imóvel for adquirido a titulo gratuito, o valor da aquisição será o que serviria para a liquidação do imposto de selo.
Se se tratar de um imóvel que tenha sito construído, o valor da aquisição corresponde ao valor patrimonial, apurado segundo as regras do IMI ou a soma do terreno e dos custos de construção, se superior.
Se o imóvel tiver sido adquirido por doação isenta de imposto de selo, o valor de aquisição será o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.
Declaração de mais-valias
As mais-valias são declaradas no IRS nos anexos G e G1 do Modelo 3. Mesmo que as mais-valias não sejam tributadas, ainda assim, terão que ser declaradas. Por conseguinte é sempre necessário manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda.
Assim, respondendo à questão se terá que pagar ou não mais-valias, depende das mais-valias realizadas e se ocorreu ou não reinvestimento nos termos legais.
Referências: Art. 10.º/1/b, 10.º/5.º, 43.º/1 e 2, 44.º/1/f, 45.º/3, 50.º, 46.º, 51.º/a) e b) do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).
