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VENDI UM IMÓVEL, TENHO QUE PAGAR MAIS-VALIAS?

Mais-valias são os ganhos resultantes da venda de um bem económico, que não decorrem de uma atividade especialmente destinada à sua obtenção, situando-se portanto fora de uma atividade empresarial ou profissional.

Tudo o que gera rendimento está sujeito a tributação e as mais-valias não são exceção, dado o princípio da capacidade contributiva. Exemplificando e simplificando, se porventura comprou um bem imóvel (depois de 1 de janeiro de 1989), por, suponhamos, €150.000, e se o vendeu depois por 200.000€, a mais-valia seria de 50.000€. O valor sujeito a tributação, se não existisse mais nada a deduzir, corresponderia a 50% dessa cifra, ou seja a 25.000€, a que seria aplicável uma taxa geral de IRS que poderia variar, consoante o rendimento, entre 14,50% e 48%. Mas poderemos ainda deduzir as menos-valias que são os encargos relacionados com valorização do imóvel e as despesas relacionados com a sua venda.

O ganho sujeito a IRS a título de mais-valias é assim o saldo entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no ano, juntamente com as correções monetárias que possam ser feitas, a que se aplica depois a respetiva taxa que permite apurar o imposto devido. A boa notícia é que se ocorrer reinvestimento na compra de outro imóvel, desde que estejam preenchidos determinados requisitos, é possível que não tenha que pagar tão indigesto imposto.

Vejamos um pouco mais de perto, o que considera o Fisco como valor de compra e de venda, encargos com a valorização do imóvel e reinvestimento.

Valor de compra
No cálculo da mais-valia imobiliária, o valor de compra é atualizado de acordo com coeficientes de correção monetária. Há que atender à depreciação do valor real da moeda em resultado da inflação. Deste modo, sempre que entre a data da aquisição e da venda tenham decorrido mais de 24 meses, o valor da aquisição é atualizado mediante a aplicação de coeficientes legais aprovados por portaria.

Valor da venda
O valor da realização é o valor da venda. Para efeitos de tributação, o valor a considerar é o mesmo que foi considerado para o pagamento do IMT.

Encargos com a valorização do imóvel
Adicionalmente, são dedutíveis todos os encargos efetuados com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos (por exemplo: obras, devidamente documentadas e respetivas faturas de pagamento).

Comissão paga ao mediador imobiliário
A comissão paga a uma imobiliária pode ser deduzida, já que é uma despesa relacionada com a venda do bem. No passado ocorreram dúvidas sobre se esta despesas seria dedutível. Mas, neste momento, a possibilidade de dedução desta despesa é pacífica. A AT emitiu uma informação vinculativa em que, expressamente, admite a utilização dos custos com mediação imobiliária no cálculo de mais-valias em sede de IRS.

Reinvestimento com habitação própria e permanente
No caso de vender um imóvel que era a sua habitação propria e permanente e comprar outro com o mesmo fim existem boas notícias. As mais-valias podem ser excluídas de tributação. Este reinvestimento deverá ser feito no prazo de 36 meses após a venda do imóvel ou 24 meses anteriormente a essa venda, se a compra do novo imóvel foi efetuada antes da respetiva venda. Neste caso, ao valor da realização, há que deduzir a amortização de eventual empréstimo.

Podem também ser excluídos da tributação o reinvestimento na aquisição da propriedade de terreno para a construção de outro imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino. O imóvel em questão poderá situar-se em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, desde que, neste último, exista intercâmbio de informação em matéria fiscal.

Tratando-se de aquisição de outro imóvel, o mesmo terá que ser afetado à habitação no prazo máximo de 12 meses após o reinvestimento. Nas outras situações, é necessário que seja requerida a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações até 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do 5.º ano seguinte ao da realização.

Situações especiais
Se o imóvel for adquirido a titulo gratuito, o valor da aquisição será o que serviria para a liquidação do imposto de selo.

Se se tratar de um imóvel que tenha sito construído, o valor da aquisição corresponde ao valor patrimonial, apurado segundo as regras do IMI ou a soma do terreno e dos custos de construção, se superior.

Se o imóvel tiver sido adquirido por doação isenta de imposto de selo, o valor de aquisição será o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.

Declaração de mais-valias
As mais-valias são declaradas no IRS nos anexos G e G1 do Modelo 3. Mesmo que as mais-valias não sejam tributadas, ainda assim, terão que ser declaradas. Por conseguinte é sempre necessário manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda.

Assim, respondendo à questão se terá que pagar ou não mais-valias, depende das mais-valias realizadas e se ocorreu ou não reinvestimento nos termos legais.

Referências: Art. 10.º/1/b, 10.º/5.º, 43.º/1 e 2, 44.º/1/f, 45.º/3, 50.º, 46.º, 51.º/a) e b) do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).

MENSAGENS POPULARES

O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário.

A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor.

O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal.

Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma empresa, …

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

Uma nota de culpa enquadra-se geralmente no âmbito de um procedimento disciplinar iniciado pelo empregador por violação do contrato de trabalho.
No procedimento disciplinar poderemos distinguir 5 fases distintas: inquérito; nota de culpa, diligências probatórias; comunicações e decisão final.

Inquérito
O inquérito consiste num procedimento prévio com vista a apurar se o trabalhador teve algum comportamento susceptível de integrar o conceito de "justa causa" (desobediência ilegítima a ordens, provocação repetida de conflitos, apresentação de falsas declarações relativas a justificações falsas....). Este procedimento é necessário para fundamentar a nota de culpa e deverá ser iniciado e conduzido de forma diligente. Não devem mediar mais de 30 dias entre a suspeita de existência de comportamentos irregulares e o início do inquérito, nem entre a sua conclusão e a notificação da nota de culpa.

Nota de culpa
Concluindo que existem fortes indícios de infracção o empregador comunica a…

OS BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989 ESTÃO ISENTOS DE MAIS-VALIAS?

Sim, estão isentos de tributação de mais-valias os bens adquiridos anteriormente a 1 de janeiro de 1989. Esta data corresponde à da entrada em vigor do Código de IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. Para evitar a retroatividade fiscal estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões seria necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei e não antes.

Assim, sobre o ganho obtido na alienação de um imóvel do património pessoal de uma pessoa singular, cuja aquisição tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Código do IRS, não incide Imposto sobre o rendimento de Pessoas Singulares. Não obstante, ainda que isento, o sujeito passivo tem de declarar a operação, com os respetivos valores, no Anexo G1 do Mod.3 do IRS respeitante ao ano da operação.

Já não será assim se o imóvel tiver sido adquirido em vários momentos após 1 de Janeiro de 1989. Nesse caso, há que analisar cuidadososamente cada um dos momentos d…

QUEM RESPONDE PELAS DÍVIDAS DO CASAL?

Pelas dívidas do casal podem responder os bens de ambos os cônjuges, ou apenas os bens daquele que esteja na sua origem. Tudo depende do regime de bens do casamento e do tipo de dívida.

O casamento, como comunhão de vida, é composto por uma vertente pessoal e uma vertente patrimonial.

Pela componente pessoal, a comunhão de vida concretiza-se pela recíproca vinculação aos deveres de respeito, fidelidade, coabitação, cooperação e assistência. Esta é a essência do casamento.

Mas existe também a componente patrimonial da comunhão. É essa comunhão patrimonial - a sua existência ou inexistência - que poderá determinar a possibilidade de administração dos bens comuns e, em circunstâncias excepcionais, dos bens próprios do outro, e um regime de solidariedade pelas dívidas comuns do casal.

Vejamos mais de perto todas estas circunstâncias.

Bens próprios e bens comuns
O amor é inerente à condição humana. Já o casamento por amor, como pressuposto da união conjugal, tal como hoje o concebemos…