O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, devendo conter, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
d) A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido;
e) A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;
f) A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
Estão sujeitos a aprovação prévia pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção - IMPIC, I.P., os modelos de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais.
A Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto aprova o modelo de contrato de mediação imobiliária.
As empresas de mediação imobiliária que optem pela utilização deste modelo deverão remetê-lo para depósito ao IMPIC, I.P., até 5 dias úteis antes da sua utilização, devidamente preenchido com os seguintes dados identificativos da Mediadora:
a) Identificação completa da empresa de mediação imobiliária, nomeadamente designação social, NIPC, sede social e número de licença AMI junto do IMPIC, I.P.;
b) Endereço eletrónico de contacto da entidade.
Existem dois subtipos de contratos de mediação imobiliária: os contratos de mediação imobiliária simples (também ditos de mediação livre ou sem exclusividade) e os contratos de mediação imobiliária com cláusulas de exclusividade.
A grande diferença entre ambos tem que ver com as repercussões de regime no que se refere à remuneração devida à mediadora.
No contrato de mediação simples, a remuneração é devida quando o cliente celebra o contrato visado (ou contrato-promessa do visado se, no contrato de mediação, tiver sido prevista uma remuneração nesta fase), graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por, durante a vigência do contrato, ter apresentado o interessado com quem o contrato final vem a ser celebrado), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período de vigência do contrato de mediação.
No contrato de mediação com cláusula de exclusividade, a remuneração é devida:
a) Nas situações referidas para o contrato de mediação simples (celebração do contrato visado graças à atividade desenvolvida pela mediadora em execução do contrato de mediação, ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período vigência do contrato de mediação);
b) Quando o cliente, incumprindo o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, celebra contrato de mediação com outra mediadora e vem a celebrar o contrato visado com terceiro apresentado por esta outra mediadora durante a vigência do contrato incumprido;
c) Quando o cliente da empresa de mediação é o proprietário ou o arrendatário trespassante do imóvel objeto do contrato visado e, durante o prazo de vigência do contrato de mediação, a empresa mediadora apresenta pessoa interessada, disposta e pronta a celebrar o contrato visado, e o cliente não o celebra por causa que lhe é imputável.
A nossa jurisprudência tem ainda entendido que a existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a atividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio e revertendo o ónus de prova para os mediados, sendo, nesses casos, devida a comissão, a não ser que os mediados consigam provar que a atividade da mediadora não contribuiu para a celebração do negócio.
