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O que é um Contrato de mediação imobiliária?

Contrato de mediação imobiliária é o contrato pelo qual uma sociedade devidamente autorizada à prática de atos de mediação imobiliária procura, para os seus clientes, destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou o arrendamento dos mesmos, o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis, mediante remuneração, devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 

O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, devendo conter, obrigatoriamente, os seguintes elementos: 
a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; 
b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação; 
c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável; 
d) A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido; 
e) A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato; 
f) A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa; 
g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente. 

Estão sujeitos a aprovação prévia pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção - IMPIC, I.P., os modelos de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais. 

A Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto aprova o modelo de contrato de mediação imobiliária. 

As empresas de mediação imobiliária que optem pela utilização deste modelo deverão remetê-lo para depósito ao IMPIC, I.P., até 5 dias úteis antes da sua utilização, devidamente preenchido com os seguintes dados identificativos da Mediadora: 
a) Identificação completa da empresa de mediação imobiliária, nomeadamente designação social, NIPC, sede social e número de licença AMI junto do IMPIC, I.P.; 
b) Endereço eletrónico de contacto da entidade. 

Existem dois subtipos de contratos de mediação imobiliária: os contratos de mediação imobiliária simples (também ditos de mediação livre ou sem exclusividade) e os contratos de mediação imobiliária com cláusulas de exclusividade

A grande diferença entre ambos tem que ver com as repercussões de regime no que se refere à remuneração devida à mediadora. 

No contrato de mediação simples, a remuneração é devida quando o cliente celebra o contrato visado (ou contrato-promessa do visado se, no contrato de mediação, tiver sido prevista uma remuneração nesta fase), graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por, durante a vigência do contrato, ter apresentado o interessado com quem o contrato final vem a ser celebrado), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período de vigência do contrato de mediação. 

No contrato de mediação com cláusula de exclusividade, a remuneração é devida: 
a) Nas situações referidas para o contrato de mediação simples (celebração do contrato visado graças à atividade desenvolvida pela mediadora em execução do contrato de mediação, ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período vigência do contrato de mediação); 
b) Quando o cliente, incumprindo o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, celebra contrato de mediação com outra mediadora e vem a celebrar o contrato visado com terceiro apresentado por esta outra mediadora durante a vigência do contrato incumprido; 
c) Quando o cliente da empresa de mediação é o proprietário ou o arrendatário trespassante do imóvel objeto do contrato visado e, durante o prazo de vigência do contrato de mediação, a empresa mediadora apresenta pessoa interessada, disposta e pronta a celebrar o contrato visado, e o cliente não o celebra por causa que lhe é imputável. 

A nossa jurisprudência tem ainda entendido que a existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a atividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio e revertendo o ónus de prova para os mediados, sendo, nesses casos, devida a comissão, a não ser que os mediados consigam provar que a atividade da mediadora não contribuiu para a celebração do negócio.

MENSAGENS POPULARES

O QUE É UMA NOTA DE CULPA?

Uma nota de culpa enquadra-se geralmente no âmbito de um procedimento disciplinar iniciado pelo empregador por violação do contrato de trabalho.
No procedimento disciplinar poderemos distinguir 5 fases distintas: inquérito; nota de culpa, diligências probatórias; comunicações e decisão final.

Inquérito
O inquérito consiste num procedimento prévio com vista a apurar se o trabalhador teve algum comportamento susceptível de integrar o conceito de "justa causa" (desobediência ilegítima a ordens, provocação repetida de conflitos, apresentação de falsas declarações relativas a justificações falsas....). Este procedimento é necessário para fundamentar a nota de culpa e deverá ser iniciado e conduzido de forma diligente. Não devem mediar mais de 30 dias entre a suspeita de existência de comportamentos irregulares e o início do inquérito, nem entre a sua conclusão e a notificação da nota de culpa.

Nota de culpa
Concluindo que existem fortes indícios de infracção o empregador comunica a…

O QUE É UM CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO EM PARTICIPAÇÃO?

O contrato de associação em participação é um acordo de cooperação entre duas ou mais pessoas ou empresas para benefício de ambas. Uma parte, que exerce ou pretende exercer uma actividade económica (a que chamamos associante), associa outra (associado) à actividade em causa. Em regra, o acordo é desenhado de maneira a que a pessoa do associado contribua com uma prestação de natureza patrimonial, e, em troca, o associante fica a participar nos lucros do negócio, empreendimento, actividade ou empresa.

Associante e associado

Associante é a pessoa que exerce a actividade económica, que actua no mercado, a quem compete a gestão e que recebe do associado a prestação acordada e a integra no seu património.

Associado é a pessoa que financia a actividade ou negócio, entregando normalmente uma prestação em dinheiro ao associante, embora também possa ser convenciado outro tipo de prestação de carácter patrimonial, ou mesmo outro tipo de prestação a que pode ser atribuído um valor em dinheiro.

Trata…

OS BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989 ESTÃO ISENTOS DE MAIS-VALIAS?

Sim, estão isentos de tributação de mais-valias os bens adquiridos anteriormente a 1 de janeiro de 1989. Esta data corresponde à da entrada em vigor do Código de IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. Para evitar a retroatividade fiscal estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões seria necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei e não antes.

Assim, sobre o ganho obtido na alienação de um imóvel do património pessoal de uma pessoa singular, cuja aquisição tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Código do IRS, não incide Imposto sobre o rendimento de Pessoas Singulares. Não obstante, ainda que isento, o sujeito passivo tem de declarar a operação, com os respetivos valores, no Anexo G1 do Mod.3 do IRS respeitante ao ano da operação.

Já não será assim se o imóvel tiver sido adquirido em vários momentos após 1 de Janeiro de 1989. Nesse caso, há que analisar cuidadososamente cada um dos momentos d…

O QUE É UMA VENDA JUDICIAL?

Uma venda judicial consiste na transmissão de um bem móvel ou imóvel, através do tribunal, independentemente da vontade do seu proprietário.

A venda judicial poderá ocorrer no âmbito de um processo executivo ou de uma insolvência, após a penhora ou apreensão do bem em questão e destina-se a assegurar ao credor o direito de ser pago  pelo património do devedor.

O credor é aquele que propõe uma ação executiva ou que reclama o seu crédito, no âmbito de determinado processo executivo ou de insolvência enquanto o devedor (também designado "executado" ou "insolvente") é o proprietário do bem que vai ser vendido através do tribunal.

Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda judicial a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão, após o pagamento do preço e uma vez provado o cumprimento das obrigações fiscais competentes (IMT e Imposto de Selo nas execuções; nas insolvências, quando o insolvente for uma empresa, …

O QUE É O DIREITO ÀS FÉRIAS?

O direito às férias é um dos direitos adquiridos do trabalhador com a celebração de um contrato de trabalho. Consiste na exigência e fruição efetiva de um período de descanso anual, pago pelo empregador, acrescido de um salário extra, o subsídio de férias.
As férias "servem o propósito de possibilitar a recuperação física e psíquica do trabalhador, assim como assegurar condições mínimas de disponibilidade pessoal, de integração na vida familiar e de participação social e cultural". Desta premissa resulta, por um lado, que o trabalhador não possa renunciar ao seu direito de descanso; por outro, a proibição de exercer uma outra atividade remunerada durante as férias, a menos que já viesse exercendo cumulativamente essa atividade remunerada ou o empregador o autorizar.
Da mesma forma que o descanso semanal ao domingo (dia do Senhor), há uma certa aproximação do direito às férias ao sagrado. De facto, o direito às férias subsiste independentemente da quantidade ou qualidade do tra…